小產(chǎn)權(quán)房,就是指僅取得了銷售方的出售合同的而并未取得產(chǎn)權(quán)證的房子,在我們?nèi)粘I钪?,有部分朋友會因為小產(chǎn)權(quán)房子便宜而購買二手房。這類房子有什么特點呢?購買者可以擁有房子的房產(chǎn)證嗎?到底抵押貸款需要怎么樣的條件呢?根據(jù)抵押貸款的條件來看,這類小產(chǎn)權(quán)房能否進(jìn)行抵押貸款呢?圍繞這小產(chǎn)權(quán)房,有許多的問題需要解決。
一、小產(chǎn)權(quán)房的特點
1、價格優(yōu)勢明顯
小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上,這些集體用地的地理位置相對偏遠(yuǎn),一般位于城市郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū),本身土地價值比較低。再加上不必繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費,因而小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的土地成本極低。
2、產(chǎn)權(quán)不完整
小產(chǎn)權(quán)房并不是真正意義上的商品房,不能上市交易,而且國家也不承認(rèn)并不予辦理過戶登記手續(xù)。此外依照相關(guān)法律政策規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同,農(nóng)民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民的買賣行為不能得到法律認(rèn)可和保護,不能辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅證等合法手續(xù)。沒有"二證",既無法律保障,也不可以上市交易。嚴(yán)格上來講,小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。
3、不合法性
小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上,不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利,與農(nóng)民特定身份相聯(lián)系,是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同本身是無效的,小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。
4、法律風(fēng)險大
利用國有土地從事商品房開發(fā)建設(shè),需要具備"五證",即國有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。而小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)很多是村民個人、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體或一些房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)不完全具備的公司投資建設(shè)的,也沒有經(jīng)過規(guī)劃、國土、建設(shè)等主管部門審批,在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問題。更重要的是,由于缺乏房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證,小產(chǎn)權(quán)房購買者的權(quán)益不能得到法律有效保護,根據(jù)《土地管理法》、《合同法》、《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同,購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋"所有權(quán)"不能正常行使,在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補償?shù)确矫婢鶗艿捷^大的限制,相關(guān)權(quán)益難以得到保障。這些都是非常重大的隱患和風(fēng)險。
二、抵押貸款條件
1、建筑物和其他土地附著物;
2、建設(shè)用地使用權(quán);
3、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);
4、生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;
5、正在建造的建筑物、船舶、航空器;
6、交通運輸工具;
7、法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押??梢栽O(shè)定抵押的財產(chǎn)屬于不動產(chǎn),對于動產(chǎn),一般設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保方式,物權(quán)法另有規(guī)定。
三、小產(chǎn)權(quán)房可以抵押貸款嗎?
小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)證,無法進(jìn)行抵押貸款,如果您有穩(wěn)定工作以及收入,可以做無抵押貸款,房產(chǎn)證明可以提升貸款額度。
嚴(yán)格來說,小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑,是不受法律保護的。購房人交付房款后得不到合法的房產(chǎn)證書,購買的小產(chǎn)權(quán)房也不能公開轉(zhuǎn)讓、不能抵押,遇到拆遷等情況也無法得到拆遷補償。這樣的購房存在著很大的風(fēng)險,所以人們需要對此謹(jǐn)慎處理。另外,正如上文提到的,小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證的,這樣無法作為抵押貸款的證明出示,所以不可以進(jìn)行抵押貸款。