在我們購房之后就要驗(yàn)房，驗(yàn)房中如果沒有發(fā)現(xiàn)問題或者能達(dá)成圓滿的問題解決方案之后就可以進(jìn)入收房環(huán)節(jié)。收房是裝修的第一步，是決定房屋質(zhì)量的關(guān)鍵一步。一旦收房過后，房屋就屬于自己，那時候再發(fā)現(xiàn)問題就來不及了，開發(fā)商不再承擔(dān)責(zé)任。所以一定要在收房的時候把一切驗(yàn)收好。下面告訴大家一些收房必須具備的知識和技能，只有掌握好這些技巧小知識為以后裝修打好基礎(chǔ)。
一、房屋驗(yàn)收必知
1.房屋驗(yàn)收時應(yīng)具備的條件
通常情況下，房屋驗(yàn)收的條件有：房屋必須有質(zhì)檢部門核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明。按照有關(guān)規(guī)定，房屋交付使用前，必須要經(jīng)區(qū)級房屋質(zhì)檢站驗(yàn)收合格，才能允許住戶居住。在查驗(yàn)此合格證件后，住戶自己也要對房屋進(jìn)行質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。凡竣工的工程，一般須做到"五通一平"，即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。要做到燃?xì)獗?、電?單元表)、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發(fā)安全運(yùn)行合格證。高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。房屋應(yīng)按圖紙、文件要求達(dá)到設(shè)備齊全，功能可靠，手續(xù)完備。
2.切記查看"兩書兩表一書"
向開發(fā)商索要兩書--《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。兩表是《竣工驗(yàn)收備案表》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，同時要求開發(fā)商提供國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實(shí)測數(shù)據(jù)--《商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書》，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。
《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修任務(wù)。商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計算。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。需要特別說明的是從20O6年1月1日起，北京市所有新建住宅工程在按照國家規(guī)范要求內(nèi)容進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收時，都要對每一戶及單位工程公共部位進(jìn)行專門驗(yàn)收，并在分戶驗(yàn)收合格后出具工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄。住宅工程交付使用時，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給業(yè)主。此項(xiàng)措施的執(zhí)行為消費(fèi)者日后維權(quán)提供了依據(jù)。
《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個樓盤就屬于"黑樓"，是不能入住的。同時業(yè)主驗(yàn)房時除了查看開發(fā)商有沒有這張《竣工驗(yàn)收備案表》外，還要仔細(xì)查看各個分項(xiàng)有沒有都備案，有關(guān)部門是否出具了關(guān)于永久水電、消防、電梯使用等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證書?！犊⒐を?yàn)收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，開發(fā)商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是開發(fā)商的過失，可以追究其責(zé)任。
3.先驗(yàn)房后收樓
先驗(yàn)房再繳費(fèi)、辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序。但目前開發(fā)商能讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，要求業(yè)主先補(bǔ)齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金和契稅、繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用，方可辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗(yàn)收房屋。業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量有問題，申訴起來也很被動。負(fù)責(zé)任的開發(fā)商會積極善后，無良心的則會實(shí)施拖延戰(zhàn)術(shù)，讓業(yè)主勞心勞力，這對業(yè)主來說是不公平的。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收房文件上注明"室內(nèi)情況尚不清楚"或"樓房狀況未明"等字樣。
在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應(yīng)無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。
二、驗(yàn)收房需要的知識與技能
驗(yàn)房師=律師+建筑師+居住師+群體組織者
律師：掌握法律知識，了解如何與開發(fā)商談判、法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定、如何追究開發(fā)商的責(zé)任、合同應(yīng)當(dāng)如何簽署、稅費(fèi)是否應(yīng)該繳納。
建筑師：掌握建筑知識，能夠判斷房屋是否存在質(zhì)量問題，哪些將會嚴(yán)重影響到房屋的使用，哪些能夠補(bǔ)救，哪些不能補(bǔ)救。從事工程設(shè)計、建筑、裝修、監(jiān)理職業(yè)的一線人員具備該類知識。
居住師：居住的經(jīng)驗(yàn)，很多問題只有居住多年的人才能夠看出來，比如一棟高層兩部電梯，收房的時候覺得挺好，但是在同樣的住宅中居住過的人會告訴您，等到真正入住之后，平時是只開1部電梯的，這樣每天都要有至少20分鐘是在等待電梯中度過的。這些小問題也許很不起眼兒，但是絕對影響到居住的舒適程度。
群體組織者：一旦出現(xiàn)個人難以解決的問題，需要組織購房者集體行動的時候，群體組織能力就浮出水面了，如何更有力、更經(jīng)濟(jì)地把大家組織起來，團(tuán)結(jié)一致地達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是一項(xiàng)很"藝術(shù)"的活兒。
收房是基于驗(yàn)房之后的步驟，雖然驗(yàn)房已經(jīng)沒有問題，但最后環(huán)節(jié)還是小心為上，多張一個心眼不吃虧。
