近期,一線城市房價(jià)的快速上漲,成為了社會(huì)各界的熱議話題。面對這一話題,有人歡喜有人憂,從而也難免眾說紛紜。那一線城市房價(jià)上漲的原因到底是什么呢?讓我們從較為宏觀的層面來理解一下,也可對未來的走勢產(chǎn)生更清晰、理智的認(rèn)知。
一線城市房價(jià)走高 經(jīng)濟(jì)形勢要認(rèn)知
總體而言,近期房地產(chǎn)市場回暖,特別是一線城市房價(jià)的明顯上漲,在很大程度上取決于貨幣的寬松和杠桿的上升,以及一線城市本身較為強(qiáng)勁的基本面支持。
先從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢來看。排除人口的因素,對房地產(chǎn)市場走勢產(chǎn)生根本影響的其實(shí)是貨幣,即房地產(chǎn)市場中的貨幣流通量。當(dāng)市場中貨幣流量變大時(shí),房價(jià)自然會(huì)出現(xiàn)上漲。
雖然貨幣政策的放寬并未完全針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行,但房地產(chǎn)市場成為最大的資金蓄水池。經(jīng)過2011年的嚴(yán)格調(diào)控,房地產(chǎn)的回歸原本的居住屬性。但如今市場的上漲,又使得房地產(chǎn)重回投資屬性,投資需求占比有所提高。無論是短期套利,還是長期看漲,大量資金看好樓市,流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。除了樓市快速上行的原因外,股市、匯市等投資渠道的不暢,也導(dǎo)致消費(fèi)者理所當(dāng)然的選擇買樓來使自己的資產(chǎn)保值增值,并且集中在了北京、上海、深圳這樣的一線城市。
再看政策的變化。
2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,把化解房地產(chǎn)庫存作為來年經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)之一。此后,相關(guān)部委圍繞“去庫存”這一主題,近期相繼出臺(tái)了一些支持政策,如公租房稅收優(yōu)惠、下調(diào)購房首付比例、提高公積金存款利率、購房稅收優(yōu)惠、下調(diào)存款準(zhǔn)備金率等。
國務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年的政府工作報(bào)告中也支出,完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策,住房剛性需求和改善性需求,因城施策化解房地產(chǎn)庫存。
去庫存重要的手段就是適度提高杠桿率,降低首付比例激活樓市,中國人民銀行行長周小川指出,從宏觀層面看,中國如果想控制杠桿率,應(yīng)掌握好整個(gè)杠桿率,關(guān)鍵還是要如何應(yīng)對企業(yè)杠桿率過高的問題,也有一部分人比較關(guān)注地方政府的杠桿率是否偏高的問題,從總量上來講個(gè)人消費(fèi)貸款的杠桿率不太高。
在政策的刺激下,北京二手房貸款占比從2015年8月開始至今明顯提高,且處于歷史高位。購房杠桿增加后帶來購房門檻的降低,并帶動(dòng)更多需求入市,從而促進(jìn)了房價(jià)的上漲。
我們再來看下供需關(guān)系的變化。
一線城市房價(jià)猛漲的背后并非由一個(gè)單一因素影響,而是綜合因素疊加二成,其中人口因素是最重要的因素,2014年年底,北京、上海、廣州與深圳的常住人口分別達(dá)到2152萬人、2425萬人、1308萬人和1077萬人。一線城市已充分認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn),已經(jīng)開始嚴(yán)控人口,一線城市已設(shè)立人口“天花板”。優(yōu)勢資源在一線城市集中,新房開發(fā)已經(jīng)飽和,住房成為了稀缺資源,市場供不應(yīng)求,也推動(dòng)了房價(jià)的上漲。
除了這三個(gè)主要原因以外,近期,一線城市房價(jià)的大幅攀升,也是讓人們不停尋找其他的原因,其中以所謂“場外配資”最受關(guān)注。
筆者先不去探討“場外配資”的合理性,在此只是對其規(guī)模和現(xiàn)狀進(jìn)行表述,眾說紛紜總歸需要一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),而不僅是猜測。
據(jù)中信證券3月6日研報(bào)不完全統(tǒng)計(jì),目前市面上的首付貸產(chǎn)品有世聯(lián)行的家圓云貸、中國平安的新一貸、房天下的首付貸、悟空貸的悟空首付貸、中原地產(chǎn)的中原合e貸、綠地集團(tuán)的房e貸、三六五的安家貸、搜狐的搜易貸、房金所的首付貸、中國好房的好房貸、中國農(nóng)業(yè)銀行的農(nóng)民安家貸等。
以新房代理商世聯(lián)行為例,世聯(lián)行的官網(wǎng)資料顯示,旗下“家圓云貸”產(chǎn)品為購房置業(yè)貸提供的額度一般為50萬-150萬元,期限3-36個(gè)月,購房者只要通過置業(yè)顧問代為申請,在資料上傳后的1-3個(gè)工作日內(nèi)通過審批即可放款。
2016年3月4日下午,世聯(lián)行在2015年度業(yè)績說明會(huì)答投資者問中透露,去年旗下金融產(chǎn)品家園云貸針對客戶在購買一手房時(shí),產(chǎn)生的短期融資需求,共放貸29.9億。
國內(nèi)房產(chǎn)中介巨頭鏈家集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示,鏈家只向用戶提供新房首付貸的服務(wù),整體規(guī)模約3億,目前在途1.2億。目前該公司已在2月底暫停這一業(yè)務(wù)。
一線城市房價(jià)走高 經(jīng)濟(jì)形勢要認(rèn)知
另外一個(gè)中介巨頭中原集團(tuán)也在2015年推出了新金融業(yè)務(wù),為客戶提供首付貸、過橋貸、裝修貸等服務(wù),但與其他中介不同的是,中原主要做金融中介業(yè)務(wù),與工商銀行、招商銀行等金融機(jī)構(gòu)合作,為購房者推介合適的金融機(jī)構(gòu)和產(chǎn)品,并從中獲取服務(wù)費(fèi)。中原集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示,2015年,該公司新金融業(yè)務(wù)總放款金額約30億元。
