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北京家裝展會

經(jīng)驗來講家裝博覽會一般定了的東西百分之九十都是要退掉的，便宜不了多少、品牌和預算列好拿上再去，最好在去之前把自己想買的東西，主要是看自己的預算和真正想要的東西

北京地價評估標注有哪些？

【章名】全文
第一條 ??為合理確定本市國有土地使用權(quán)出讓價格，規(guī)范地價評估，特制定本標準。
第二條 ??本標準適用于國有土地使用權(quán)出讓地價評估。
【章名】第一章 ??*準備
第三條 ??委托評估地價，委托方須提交下列**：
（一）項目立項報告和市計委的批復；
（二）市規(guī)劃局核發(fā)的建設用地許可證、建設地址通知書及建設工程許可證（或?qū)彾ㄔO計方案通知書）；
（三）市房地局核發(fā)的房屋所有權(quán)證；
（四）建設用地及市政代征地拆遷安置補償情況及概算；
（五）評估機構(gòu)認為應提交的其他*。 ??以規(guī)劃條件為評估依據(jù)時，（一）、（二）項為必備*；以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為評估依據(jù)時，（三）項為必備*。委托方在所提供的復印件上應注明“與原件相符”字樣，并加蓋公章。
【章名】第二章 ??評估方法的運用及參數(shù)選取
第四條 ??地價評估可分別采用以下方法：
（一）基準地價修正法；
（二）市場比較法；
（三）假設開發(fā)法（剩余法）；
（四）收益還原法；
（五）成本*近法。地價的測算必須采用基準地價修正法和其他兩種以上的評估方法進行計算。
第五條 ??基準地價修正法：
（一）基準地價修正法的計算公式為： ??宗地價格＝出讓金基數(shù)×容積率修正系數(shù) ??＋基礎設施配套建設費×容積率＋土地開發(fā)及 ??其他費用
（二）計算時須逐項標明下列*：
１．出讓金的基數(shù)、容積率修正系數(shù)及修正后的出讓金基數(shù)；
２．基礎設施配套建設費中的四源及大市政、小區(qū)配套的基數(shù)，以及經(jīng)容積率調(diào)整后的基數(shù)； ??３．土地開發(fā)及其他費用的基數(shù)、調(diào)整系數(shù)，以及經(jīng)調(diào)整后的基數(shù)。
第六條 ??市場比較法：
（一）市場比較法的基本公式： ??宗地價格＝比較案例宗地價格×情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×時間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)
（二）市場比較法以審核確定的評估案例樓面毛地價為參照價格，同時參考熟地價，進行修正后綜合得出比準價格。應用中需明確：
１．應選取不少于三個具有可比性的案例，即同一經(jīng)濟地區(qū)、用途相同的宗地。比較案例項目名稱不得標明，可以用相應的代號加以表示。
２．容積率修正表為：
容積率 ??1
2
1/4

3
4
5
6
7
8
9
10
修正值 ??１．００ ??１．９１ ??２．７４ ??３．５０ ??４．２０ ??４．９０ ??５．６０ ??６．３０ ??７．００ ??７．７０
３．區(qū)域因素修正應綜合考慮繁華程度、交通、環(huán)境、市政等影響因素而得出修正系數(shù)。 ??４．個別因素修正應綜合考慮臨街狀況、面積、形狀、地質(zhì)等影響因素而得出修正系數(shù)。 ??５．年期修正系數(shù)按下列公式計算：
其中：
Ｋ：年期修正系數(shù)
ｒ：貼現(xiàn)率（１１％）
Ｎ１：待估地出讓年期
Ｎ２：比較案例出讓年期
第七條 ??假設開發(fā)法：
（一）假設開發(fā)法基本公式為：宗地價格＝開發(fā)價值－成本費用－銷售費用－發(fā)展商利潤
（二）假設開發(fā)法計算中所采用的*，按下列要求取定：
１．開發(fā)價值： ??售價的選取：售價應取該地區(qū)同類物業(yè)市場售價比較值，低限不能低于市場平均價的８５％。 ??求取開發(fā)價值時，以規(guī)劃建筑面積計算。
２．成本費用：
２．１ ??建造成本：按北京市現(xiàn)行建筑工程概（預）算標準測算，或參照北京市統(tǒng)計局每年公布的各類物業(yè)建安成本統(tǒng)計值推算。包括以下項目：建安費用：含結(jié)構(gòu)和裝修 ??紅線內(nèi)市政費用：按建安費用１０～１５％計 ??小區(qū)配套費用（僅限小區(qū)開發(fā)）：按建安費用１０～１５％計 ??電權(quán)、電貼費：５２００元／ＫＶＡ
２．２ ??不可預見費：按建安費用的５～１０％；
２．３ ??專業(yè)人士費（包括勘察、設計、評估等費用）：建造成本的５～１０％；
２．４ ??貸款利息：取以上三項合計款項為基數(shù)，貸款利率?。保担ィ嬒⑵跒楣て诘囊话?，以單利計算。
３．銷售費用：
３．１ ??工商統(tǒng)一稅：５．４５％；
３．２ ??*手續(xù)費：成交價的１％；
３．３ ??代理及廣告宣傳費：總開發(fā)價值的１～３％；
４．發(fā)展商利潤：
以下列不同年期的回報率計算建造投資成本利潤和土地投資成本利潤（銷售費用不計利潤）： ??－－－－－－－－－－－－－－－－－－ ??｜投資年期｜一年期｜兩年期｜三年期｜ ??｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜ ??｜回報率 ??｜２０％｜３０％｜４０％｜
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第八條 ??收益還原法：
（一）收益還原法基本公式為： ??宗地價格＝年土地純收益÷還原利率
（二）計算中所采用的*，按下列要求取定：
１．物業(yè)租金的選取應取該地區(qū)同類物業(yè)市場租金比較值，低限不能低于市場比較值的８５％；
２．各類物業(yè)的使用面積占建筑面積的比重按實際設計計算；若設計尚未完成，該比重應參照*有關建筑設計規(guī)范選擇。一般情況下，各類物業(yè)的使用（或營業(yè)）面積占建筑面積的比重如下：寫字樓６５～７０％；商業(yè)樓４０～６０％；平房四合院及住宅７０～７５％； ??３．空置率根據(jù)物業(yè)類型、市場供需等情況，?。怠常埃?；
４．經(jīng)營性成本取總收益３０～４０％；
５．還原利率取１０～１５％。
第九條 ??成本*近法：
（一）成本*近法基本公式為： ??宗地價格＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地所有權(quán)收益
（二）計算中包含以下內(nèi)容：
１．土地取得費：包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等； ??２．土地開發(fā)費：包括基礎設施和公用事業(yè)建設費用等；
３．利息（參照假設開發(fā)法取值）；
４．利潤（參照假設開發(fā)法取值）；
５．應繳稅費；
６．土地所有權(quán)收益。
第十條 ??拆遷安置補償費按區(qū)域平均水平結(jié)合實際情況確定。計算時應注明拆遷戶數(shù)量（人數(shù)）、單位數(shù)量。拆遷安置補償?shù)荣M用按居民、單位、個體分類計算。包括以下各項：
（一）拆遷安置費（外遷或回遷房造價）；
（二）地上物及其附著物的補償費；
（三）各種補助費（搬家費、獎勵費、生活補貼等）；
（四）房屋周轉(zhuǎn)費；
（五）拆遷服務費；
（六）拆遷管理費；
（七）單位停業(yè)損失費；
（八）征用土地費：
１．耕地占用稅；
２．菜田基金；
３．青苗補償費；
４．土地補償費；
５．勞動力安置費；
６．其他費用。
（九）因特殊情況發(fā)生的其他費用。
第十一條 ??紅線外市政費按市政公用部門提供的咨詢方案投資額核定。市政工程包括：上水工程； ??雨水工程； ??污水工程； ??熱力工程； ??煤氣工程； ??供電工程； ??電信工程； ??道路工程等。
第十二條 ??項目總占地面積＝建設用地面積＋代征地面積 ??在計算拆遷安置費時，只攤?cè)虢ㄔO用地的費用。即： ??總開發(fā)費用 ??應計開發(fā)費用＝－－－－－×建設用地面積 ??總占地面積 ??第十三條 ??宗地允許有多種用途性質(zhì)時，應根據(jù)最高最佳用途按本標準要求來計算其地價指
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標；綜合樓宇的地價計算，應按其不同用途的建筑面積來分攤地塊面積，分別求取各用途的地價后，再按建筑面積的權(quán)重計算地塊的綜合地價指標。
第十四條 ??計算中容積率按收益部分建筑面積的容積率（簡稱收益容積率）取定，如建筑面積完全為地上，則取地上容積率；如含地下部分，則按實際收益部分建面積計算，不得小于總?cè)莘e率的８０％。
第十五條 ??地價的計算過程均采用*幣作為計價單位；若以外幣折算，匯率應根據(jù)中國銀行公布的外匯比價中間值選用，并在評估說明中加以明確。
第十六條 ??土地開發(fā)費總額不應超過熟地總價的６０％；超過時，應在評估報告中注明原因，并提供足夠的依據(jù)。
第十七條 ??項目用地中部分土地使用權(quán)出讓，評估報告須明確出讓部分的規(guī)劃條件及回遷用地、配套公建用地的面積。
【章名】第三章 ??評估報告書
第十八條 ??評估報告分為以下兩類：
（一）評估技術(shù)報告是提供給地價審核委員會用以審核地價的報告。該報告須寫明評估測算的詳細過程；
（二）評估結(jié)果報告是提供給委托方說明經(jīng)審定后評估結(jié)果的報告?？墒÷杂嬎氵^程。報告須加蓋“北京市房地產(chǎn)管理局地價審核委員會審核專用章”方為有效。
第十九條 ??評估報告應包括以下各項內(nèi)容：
（一）委托方、受托方名稱及項目背景介紹；
（二）評估目的、評估基準日期和評估依據(jù)；
（三）土地的使用性質(zhì)和出讓年限；
（四）評估標的物的權(quán)屬及他項權(quán)利狀況；
（五）評估標的物的描述，包括地理位置、周圍環(huán)境、繁華程度、交通便捷度、地價區(qū)類以及市政設施等條件；
（六）開發(fā)項目的正式規(guī)劃條件（以規(guī)劃審定方案通知書為準）或已建項目的現(xiàn)狀，其中包括建設用地面積、代征地面積、綠地面積或綠化率、地上及地下建筑面積、功能分布、容積率、建筑密度、限高及停車場位置和個數(shù)；
（七）對評估標的物的分析和評估方法的說明；
（八）評估人員*、評估負責人簽名及評估機構(gòu)*明；
（九）評估測算過程（評估結(jié)果報告可省略）；
（十）評估附件：評估*明、計委立項批復、規(guī)劃用地許可證及規(guī)劃設計條件、規(guī)劃審定方案通知書、宗地位置圖等作為評估依據(jù)的*。
第二十條 ??評估技術(shù)報告應列出所使用的公式和選定的參量，對于關鍵的*，應該說明其依據(jù)或來源。
（一）評估方法的說明，應包括評估思路、所采用的方法。
（二）在計算過程中，先通過各種方法測算出樓面熟地價后，得出一個綜合結(jié)果；再進一步求得熟地總地價、地面熟地價；然后扣除建設用地上的前期費用計算出毛地總地價、地面毛地價、樓面毛地價。
第二十一條 ??本標準自發(fā)布之日起試行。
第二十二條 ??本標準由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

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我們家親戚曾經(jīng)用過元洲，幾年前了，活兒不嘩乏糕何蕹蠱革坍宮開大，輕裝簡修，但是活兒總體還是挺細的，裝修師傅都挺客氣，整個過程比較正規(guī)，先設計再簽合同，工程總體控制的還行，但中間確實有拖延過，是在他們本公司的檢查人員查完之后，才趕上來的，后面的活兒緊趕，才沒有誤了裝修的總時間，其實這*露了一個問題，就是如果活兒太小的話，可能他們不太愿意接，尤其是工頭，他坦然，活兒太小的話，其實不賺錢，所以他手頭一般會同時接幾個活兒，每天會調(diào)配不同的人員過來，但肯定是先緊著大的工程，所以總體給人有點店大欺客的感覺。至于價格嘛，還是比同期的其他裝修公司要貴一些，當時親戚考慮的是一分錢一分貨，好在沒有發(fā)生什么不愉快的事情，總體還可以。

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中國國際展覽中心（老館）舉辦時間;22展會推薦搭建商;18~2017/: 2017/5/5

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設計師就根本不是設計師，而且他們會想方設法讓你多裝修，裝修公司確實要比一般工程隊強一些我剛裝完房子，但是價錢最少得高一半，十分后悔的告訴你，十分討厭

避免上當

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